21世紀經(jīng)濟報道記者孔海麗 北京報道
3月30日，自然資源部網(wǎng)站披露了《自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》指出，兩部門決定深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務。
《通知》強調(diào)，各級自然資源主管部門、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)要高度重視，提高政治站位，將做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作為當前加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。
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何為“帶押過戶”？
“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。
自二手房“帶押過戶”模式去年被首次提出以來，現(xiàn)在已經(jīng)在全國多個省市推行。截至當前，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，全國已經(jīng)有33個省市正式發(fā)文推行二手房“帶押過戶”。
目前，地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。
模式一是新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。
模式二指的是新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。
模式三則是抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，從各地實際推進情況看，帶押過戶使得二手房的交易成本明顯降低。
舉例來講，按100萬元總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬元，假設購房者的貸款本金余額為50萬元。如果按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照現(xiàn)在的政策，這50萬元的提前支付成本可以省略，有效加快了二手房交易速度。
“該政策對于盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。近期各地二手房的交易復蘇，也有一部分原因和此類政策的推進有關(guān)系。”嚴躍進分析說。
常態(tài)化開展“帶押過戶”
《通知》強調(diào)，要以點帶面，積極做好“帶押過戶”；因地制宜，確定“帶押過戶”模式；化協(xié)同，提升便利化服務水平；加強組織，防范各類業(yè)務風險。
《通知》要求，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，本次聯(lián)合發(fā)文，是“帶押過戶”模式進一步全國推廣的重要政策導向，首次由中央端提出也展現(xiàn)了對這一模式的認可和全國推行的決心。
陳霄指出，本次《通知》提到推動“帶押過戶”從住宅不動產(chǎn)逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展，是較為新穎的探索，當前城市提出的“帶押過戶”主要是以二手住宅市場為主力戰(zhàn)場推進，而此后在住宅市場充分實行后將逐步向其他業(yè)態(tài)領(lǐng)域推廣，擴大了“帶押過戶”的適用面，更加具有全面性。
《通知》明確，各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。在已經(jīng)形成的“帶押過戶”模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風險，維護各方當事人合法權(quán)益，保障金融安全。
“各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務協(xié)同，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。”《通知》進一步指出，鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)“總對總”業(yè)務和系統(tǒng)對接方式。
陳霄補充說，對于房地產(chǎn)市場而言，“帶押過戶”模式的實施，提升了二手房交易效率，縮短了交易時間和交易成本，提高了二手房市場的流通性，有利于激發(fā)存量房市場活力，提振房地產(chǎn)市場活躍度。
